很多有投资房的朋友们来咨询我们，到了报税季应该如何报税呢？
在澳洲每年的7月1日至来年的6月30日作为一个财政年，也就是个人及公司年收入的计算周期。所以，你在澳洲有多少收入，应该交多少税，不是按自然年来算，而是按这里所说的财年时间段来计算的。每年的7月1日到10月31日就是法定的报税期，您必须在此期间向 ATO 申报上一财年的个人收入税。如果您前一年委托会计师报税的话，今年的报税会有一个延期。
相信大家每到财政年快结束之前都会收到上个财政年的Income & Expenditure Report
(又名End of Financial Year Report）
此份Report 体现了房东这个财政年以来投资房产的一个收益情况，也能作为财政年报税的一个有力依据。那么，report应该怎么样看呢?
如何看懂 Income & Expenditure Report
01 Income & Expenditure Report分为以下几个部分：
1. Opening balance：一般来说opening balance都是为0，这体现了在上一个财政年度的账目已经完成并将上个财年的所有净收入转给房东。Owner contribution是体现了房东自己在本财政年度自己为房屋缴纳的相关费用，一般多用以账单缴纳，主要是因为有些时候租客交租的日程会与账单缴纳到期日有时间和金额差，所以这时需要房东自己贡献资金来缴纳费用。
2. Rport的第二部分就是体现了房产在一个财年里的一些收入、支出以及余额。如果房东指定我们代缴一些账单（Water，Council和Strata），那么这些费用也会在report中体现。其中，Council fee和Water是没有GST的。以下图举例：
Property Income 房屋收入
Residential Rent， 租金
Property Expenses 房屋费用
– Administration fee
– Council Rates，市政费是按季度缴纳
– General Repairs and Maintenance， 维修维护费（根据实际维修鉴定）
– Letting Fee, 招租费用
– Residential Management Fee，管理费
– Strata – Admin / Sinking Levies， 大楼的物业管理费
– Water Rates， 水费
如果在本财政年度房东还有其他支出，也会在对应月份的ownership statement中详细的展现（例如房屋维修，房屋相关配置的更换等等）。
对于拥有一套以上物业的房东，我们现在所使用的管理软件会自动整合不同物业全年的收支情况在一个PDF文件里，一目了然，方便您自个儿或交由会计师报税。当然，部分房东由于资产安置的不同情况也会另外要求我们每套房子对应单独的管理档案，以方便交由不同的会计师独立打理。如您有需要，可在管理合同签署前提前告知我们。
02 我的投资房能退多少税？
财年报税开始时，如何利用澳洲税收政策进行退税抵税是很多房东都会关心的问题。根据澳洲的税收政策，在澳洲境内获得的收入都需要缴税。但是，一些和收入相关的支出都能够申报给税务局用来作为抵扣。所以，合理的利用澳大利亚的税收政策来进行退税抵税无形中能够帮助房东避免掉 税务支出。那么，有哪些支出可用作于可抵扣的部分呢？
当年可申报的费用：
– 广告费 （Advertising for Tenants）：此房产在市场上寻找租客时产生的广告费用。例如在各个网站或媒体上投放广告的费
– 物业管理费（Body corporate fees and charges）：一般常见于strata title的物业，比如公寓每个季度的 Strata Levy
– 市政管理费（council rates）
– 水费 （Water charge）
– 土地税 （Land tax）
– 清洁费（cleaning）
– 花园维护以及清理费用（gardening and lawn mowing）
– 害虫防治（pest control）
– 保险费用 （insurance include building, contents, public liability）
– 利息费用（interest expenses）
– 预付费用（pre-paid expenses）: 指预付超出当前财政年的服务费用。低于$1000以下的可在财年报税时全额抵扣（例如您2021年的1月1号购买全年房东保险$500，有效期涵盖整个自然年份，2021年财年报税时可直接报这笔保险费$500
– 中介费用（property agent’s fee and commission）
– 收入保障保险（Income protection insurance）
– 维修与保养费用（repairs and maintenance）
– 一些法律费用 （Legal fee）
– 交通费（Travel fee）
– 其他费用（Sundry fee）例如用于投资房相关的礼物花销
可以分期申报抵税的费用：
– 借款手续费（Borrowing expenses）：在办理贷款时所产生的一些费用。如果这些费用少于$100，则可以于当年全额抵扣。如果大于$100, 则需要分为五年或者借款期年份来抵扣（取决于哪一个时期更短）
– Capital works （Div 43）指用于产生收入的建筑物或建筑物或土地的改建/增建费用
– Capital allowance（Div 40）指资产本身的折旧
购买投资房的房东可以购买一份Depreciation report，评估机构会根据房屋情况制定折旧年限以及折旧金额。每一份Depreciation report上都会有每一年关于Capital works和Capital allowances的可折旧金额。房东可以根据report上的数据进行资产折旧并用于税务申报。
很多海外人士在澳洲拥有房产，出租多年却从未报税。
这里提醒一下大家，自从售价75万以上的房产出售需要申请完税证明（Clearance certificate）后，按时报税就变成大部分海外人士卖房时少交预缴税的利器（利用负扣税降低预缴税税率）。
另外，ATO花费大量人力物力升级系统匹配出租信息，如果您的房产一直在出租但是从未申报过个人所得税，那么当您出售房产时，则有很大几率被ATO拒绝颁发完税证明/海外人士增值税扣税修改哦，需要补齐之前年度的个税才能发放。